宏观视角看消费系列之三：存量房贷利率下调影响几何？-240925-德邦证券-16页

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证券研究报告 | 宏观点评

2024 年09 月25 日

宏观点评

证券分析师

张浩

资格编号：S0120524070001

邮箱：zhanghao3＠tebon.com.cn

研究助理

戴琨

邮箱：daikun＠tebon.com.cn

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存量房贷利率下调影响几何？

——宏观视角看消费系列之三

[Table_Summary]

投资要点：

 核心观点：2024 年9月24 日，国新办举行新闻发布会介绍金融支持经济高质量

发展有关情况，称“近期将降低存量房贷利率平均降幅大约在 0.5 个百分点左右”。

政治局会议部署加强储备政策工具，“去地产化”背景下居民资产负债表面临挑战，

存量房贷利率的调整有缓解居民负债压力、改善企业回款、稳定市场信心等作用，

对居民、银行和市场有重要影响。

居民层面，根据我们测算，存量房贷利率下调 50bp，可使得每人每百万元贷款最

多降低近300 元月供，以此增加的收入有望带来 1千亿体量的新增消费规模。

银行层面，存量房贷利率调整对银行资产端带来“价”层面的利空，但考虑居民还

款稳定性提升且停贷风险或下降，或提前还款带来的利息损失，“量”的稳定有助

于对冲“价”的负面影响，预计利空有限。

市场层面，权益市场关注减损逻辑下，房地产相关领域的估值和盈利修复；债券市

场，短期配置力量仍主导利率债走势，若年底外部风险释放可能促使预防性扩内需

政策预期升温，10 年国债可能震荡上行。

 对居民消费、收入和债务的影响：

在“去地产化”环境下，地产对消费主要存在两条传导路径，分别是负财富效应和

替代效应，其中负财富效应通过扰动收入产生影响，替代效应则以居民债务作为放

大器影响居民消费行为，我们计算发现房贷利率调整可能通过以上两大效应最终

影响居民消费行为：按照 100 万元按揭贷款、等额本息还款计算，假设存量房贷

利率可以尽快调整到增量房贷的利率水平，每人最多降低近 300 元月供，可增加

约1千亿消费空间。但在实际层面，居民端消费恢复仍然有两大制约因素：一是

城镇和农村消费倾向分化，杠杆率高的城镇居民消费恢复慢；二是消费倾向-房价

弹性存在转正可能，即消费随着房价下跌同向下跌。我们认为未来存在两大路径有

望改善居民在“去地产化”过程中的“阵痛”：一是改善消费供给拓展消费服务空

间；二是提升住房、医疗、教育等领域的公共服务供给水平，减轻居民消费顾虑，

弱化居民预防储蓄，改善居民边际消费倾向。

 对银行经营的影响：

对银行体系的影响：本次存量房贷利率调整的影响可能略小于 2023 年8月的调

整，考虑到提前还贷的压力，银行或更愿意接受调降存量房贷利率稳定优质资产。

对银行经营的影响：存量房贷利率下调可能导致上市银行净息差下降 6个bp 左

右，可能仍需银行体系进行存款“降息”加以对冲，从上市银行角度来看可能需要

实现存款利率整体下调 8个bp 左右。

 对权益和债券市场的影响：

权益市场：1）内资关注的供给侧减损逻辑可能并非关键，外资视角下需求侧的实

质性恢复可能更为重要，因此在当前低通胀环境尚未出现拐点时仍倾向于反弹而

非反转；2）本次存量按揭贷款利率再次调整也伴随着降息、降准，无风险利率中

枢的下移有望带来估值修复。同时，广义逆周期政策在短期内可能存在共振加力的

空间，市场风险偏好有望改善；3）对于银行板块，银行资产质量以及市场对其质

量的预期可能改善，叠加红利投资的长逻辑，回调后仍可择机配置银行板块。

债券市场：1）伴随降息、降准，流动性环境利多债市，基本面偏弱也依然支持债

市做多方向；2）中期视角下，年底之前，大国博弈背景下美国大选后可能的贸易

政策变化或将进一步扰动我国外贸形势，可能促使国内逆周期政策加码，进而导致

10 年国债收益率阶段性回升；3）长期视角下，超额储蓄和资产荒现象持续，基本

面走势和经济政策的综合表现决定了存在配置力量推动利率下行，预计 10 年国债

收益率 Q4 仍可能震荡向下。

 风险提示：数据测算存在误差；政策效果不及预期；海外流动性环境超预期。

宏观点评

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内容目录

1. 对居民消费、收入和债务的影响 ..................................................................................... 4

1.1. 两个理论：负财富效应和替代效应 ....................................................................... 4

1.2. 两个测算+关键点：收入、消费和债务三角 .......................................................... 5

1.2.1. 测算一：房贷利率下调可最多每人降低近 300 元月供 ............................... 5

1.2.2. 测算二：房贷利率下调可增加约 1千亿消费空间 ...................................... 7

1.2.3. 关键点：扩供给+提水平削弱“债务杠杆”放大效应 ................................. 8

2. 存量房贷利率调整对银行体系的影响 ........................................................................... 10

2.1. 存量房贷利率下调可能优于提前还贷 ................................................................. 10

2.2. 存量房贷利率下调对银行经营的影响 ................................................................. 12

3. 存量房贷利率下调的市场影响 ...................................................................................... 14

3.1. 对权益市场的影响 .............................................................................................. 14

3.1. 对债券市场的影响 .............................................................................................. 14

4. 风险提示 ....................................................................................................................... 15

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图表目录

图1：地产对消费主要有两条传导路径：负财富效应和替代效应 .................................... 5

图2：疫情管控放开至今，农村居民的消费倾向更高且恢复的幅度更大 ......................... 8

图3：今年 1-6 月，城镇和居民消费倾向-房价弹性分别为-0.003 和-0.001 ..................... 8

图4：个人贷款加权利率与社零增速关系 ........................................................................ 8

图5：2006 年美国杠杆率达到 90%及以上的家庭，相比于杠杆率仅为 30%及以下的家

庭，当房价下跌时，前者消费倾向是后者下跌的三倍...................................................... 8

图6：存量房贷绝对规模下滑、占比下降可能有提前还贷的原因 .................................. 10

图7：2023 年提前还贷现象一度明显增多 ..................................................................... 10

图8：历年投放的房贷剩余额 ......................................................................................... 11

图9：历年投放的房贷利率与当前新发房贷差及利息降幅上限 ...................................... 11

图10：个人住房贷款利率与沪深 300 指数 .................................................................... 14

图11：各类商业银行不良贷款比例 ............................................................................... 14

图12：社融存量同比（不含政府债券口径）持续下探 .................................................. 15

图13：低利率和信用利差极窄化 ................................................................................... 15

表1：30 个重点城市主流银行截止 2024 年 8 月30 日正在执行的增量房贷利率 ........... 6

表2：存量房贷利率调整测算：存量房贷利率下调 50bp，可降低借款人月供近 300 元 . 6

表3：存量房贷利率调整对上市银行影响 ...................................................................... 13

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