宏观研究：存量房贷利率调整的思考-240907-中邮证券-35页

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证券研究报告：宏观报告
2024 年9月7日
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研究所
分析师:袁野
SAC 登记编号:S1340523010002
Email:yuanye@cnpsec.com
研究助理:苑西恒
SAC 登记编号:S1340124020005
Email:yuanxiheng@cnpsec.com
近期研究报告
《不应将“连续”当做趋势，反转可
以在短时间内实现--评8月PMI》 -
2024.09.02
宏观研究
存量房贷利率调整的思考
核心观点
（1）5月，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷
款利率政策下限，存量与新增房贷利率的利差达到 87bp，且居民提前
偿还贷款热度不减。近期，市场传言存量房贷利率调整引发市场广泛
关注。短期来看，受限于银行净息差和银行存款向资管产品分流因素
限制，年内进一步下调存量房贷利率或存在掣肘，我们暂不认为年内
存量房贷利率会进一步下调。
考虑我国经济处于新旧动能转换的阵痛期，短期经济波浪式修
复，促消费扩内需对于实现全年经济增长目标具有积极作用。我们认
为未来货币政策可能有两种情形：
情形一：提前重新定价存量房贷利率。年内 LPR 已下调 35bp,若
提前对存量房贷利率进行重新定价，则可增加居民可支配收入，提振
消费，符合党的二十届三中全会和 7月中央政治局会议精神。
情形二：降息+降准+置换大额 MLF 到期的政策组合。下调存量房
贷利率 52bp 或存在较为明显约束，但不排除 5年期以上 LPR 进一步
小幅度下调的可能。考虑目前金融机构的平均法定存款准备金率为
7%，存在一定下调空间。通过降低存款准备金率，置换大额到期 MLF，
可提供长期低成本资金，进而降低金融机构负债成本，亦可缓解降息
导致金融机构净息差收窄的压力。但中国人民银行货币政策司司长邹
澜近期表述，受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的
幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束，则降息
概率或有所下降，降准+置换大额 MLF 到期的政策组合概率或更高。
（2）本周宏观环境分析：欧美或同步降息，国内扩内需政策效果
逐步显现。
请务必阅读正文之后的免责条款部分 2
在政策环境方面，9月美联储和欧洲央行降息概率较高。国内扩
内需政策逐步落地，湖南、广东等地公布以旧换新实施方案，多个城
市进一步贯彻落实稳地产政策。
在非政策环境方面，（1）美国经济呈现边际放缓迹象，汽车销售
萎缩，制造业景气度仍然疲软，非农就业数据低于预期，职位空缺率
为2021 年1月以来的阶段性低点，商业银行利润走强，但信用卡和
写字楼贷款形成拖累，指向潜在风险隐患仍在，服务业景气度保持韧
性，景气度处于扩张区间。（2）欧元区经济仍较为低迷，德国和法国
两个经济体制造业景气度仍处于收缩区间，第二季度经济弱于此前预
期，第二季度工资增长放缓，7月消费不及预期。9月欧洲央行降息
概率进一步增大。（3）日本制造业景气度处于收缩区间，日本多地
“大米荒”持续，或推升日本通胀水平。尽管二季度日本经济增速超
预期，但考虑 6月汽车认证造假影响、地震灾害影响等，冲击或在三
季度显现，仅从本周数据来看，日本经济呈现增长放缓、通胀走强的
“滞胀”特点。（ 4）国内扩内需政策效果逐步显现，8月汽车零售环
比增长 11%，同比下跌 2%，跌幅环比收窄。
风险提示：
全球贸易摩擦超预期加剧；海外地缘政治冲突加剧；政策效果不
及预期。
请务必阅读正文之后的免责条款部分 3
目录
1 大类资产表现 ............................................................................. 5
2 如何看待存量房贷利率调整？ ............................................................... 5
2.1 存量房贷利率下调的考虑：存量与新增房贷利率存在较大利差，居民提前还贷现象增加 .......... 5
2.2 存量房贷利率下调的可行性：存在掣肘 ................................................... 7
2.3 下一阶段货币政策操作思路展望 ......................................................... 9
3 国内外宏观热点 .......................................................................... 10
3.1 海外宏观热点 ........................................................................ 11
3.2 国内宏观热点 ........................................................................ 26
4 本周宏观环境分析：欧美或同步降息，国内扩内需政策效果逐步显现 ............................. 32
风险提示 ................................................................................. 33
中邮证券投资评级说明 ...................................................................... 34
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